top of page
Foto del escritorEstela Juárez

Desmembraciones Fraudulentas: Consejos para Evitar Estafas en Propiedades Inmuebles




En Guatemala, el sector inmobiliario enfrenta un desafío significativo que afecta tanto a propietarios como a compradores: la problemática de las desmembraciones de inmuebles. Este desafío se refiere al proceso de desmembrar una propiedad inmueble en varias unidades más pequeñas, las cuales son registradas independientemente. Aunque a primera vista parece un procedimiento estándar, ha surgido una complicación preocupante: la venta de desmembraciones que no cuentan con un área física real disponible o, peor aún, la venta de áreas que se superponen con propiedades ya pertenecientes a otros dueños legítimos. Este escenario crea confusión, conflictos legales y, lamentablemente, estafas.


La certeza jurídica en el derecho de propiedad es fundamental para el funcionamiento eficaz y justo de cualquier sistema legal. Representa la seguridad que tienen los individuos de que sus derechos de propiedad serán respetados y protegidos por la ley. Sin esta certeza, el sistema de derechos de propiedad se vuelve inestable, lo que puede llevar a una disminución de la inversión en bienes raíces, conflictos legales prolongados y una pérdida general de confianza en las instituciones jurídicas.


Las desmembraciones de inmuebles representan una práctica común en áreas urbanas y rurales, donde grandes extensiones de tierra o edificaciones grandes se dividen para venta o desarrollo. Normalmente, cada nueva unidad, o desmembración, obtiene su propio número de finca, folio y libro en el Registro de la Propiedad y se considera un inmueble separado a efectos legales y administrativos.


La inscripción de estas desmembraciones se realiza en el Registro General de la Propiedad de Guatemala. Aquí, el propietario original presenta la escritura pública de desmembración y sus planos, que luego son operados por el Registro General de la Propiedad. 


Una de las problemáticas más graves en este proceso es la inscripción de desmembraciones que no cuentan con área física real disponible. Esto sucede cuando se registran unidades que, en la práctica, no existen en el espacio físico, o se superponen con propiedades que ya tienen dueños legítimos. Estos casos comúnmente resultan en ventas fraudulentas, donde se engaña a los compradores haciéndoles creer que están adquiriendo una propiedad legítima. En otros casos, se crean conflictos de propiedad porque las desmembraciones se superponen parcial o totalmente con terrenos ya registrados a nombre de otros propietarios.


Estos hechos ilícitos, no solo plantea un problema legal serio, sino que también disminuye la confianza en el sistema del Registro General de la Propiedad y puede llevar a prolongados conflictos legales. La falta de verificación adecuada de las áreas físicas disponibles antes de la inscripción en el Registro General de la Propiedad es una deficiencia que necesita atención urgente para prevenir estos problemas y proteger tanto a propietarios legítimos como a compradores de buena fe.


Impacto de las Desmembraciones Ilícitas


Las desmembraciones ilícitas de inmuebles en Guatemala representan un problema grave con repercusiones variadas, afectando significativamente a diferentes actores dentro del sistema jurídico y del mercado de bienes raíces. 


Para los propietarios legítimos, la realización de desmembraciones ilícitas puede convertirse en una auténtica pesadilla legal. Frecuentemente, se encuentran inmersos en disputas por la propiedad de sus tierras sin previo aviso, enfrentándose a la posibilidad de perder una parte de su propiedad y a la necesidad de emprender largos y costosos procesos legales para defender sus derechos. Esta intrusión en su propiedad usualmente conduce a conflictos con los compradores de las desmembraciones, quienes pueden creer que su compra fue completamente legítima.


Por otro lado, los compradores que son engañados durante el proceso de compra de estas desmembraciones inexistentes o superpuestas enfrentan la pérdida de su inversión. Muchos de estos compradores, actuando de buena fe y sin los conocimientos técnicos necesarios para verificar la legitimidad de la transacción, descubren que han adquirido un bien que carece de valor legal o que está en disputa. 


Además, estas prácticas ilícitas generan una pérdida significativa de la confianza en el sistema legal y registral de Guatemala. Cuando los registros de propiedad no reflejan con precisión la realidad física o legal de los inmuebles, se crea una atmósfera de desconfianza no solo en el sistema de registro sino en todo el marco legal. Esto puede tener serias implicaciones para el mercado inmobiliario en su conjunto, disminuyendo la inversión y el desarrollo debido a la percepción de riesgo e inseguridad.


El daño causado a la confianza pública tiene un efecto dominó, afectando no solo a individuos específicos sino también a la percepción general de justicia y eficiencia en las instituciones legales de Guatemala. Restaurar esa confianza implica no solo corregir estas prácticas inadecuadas sino también establecer sistemas transparentes que eviten su repetición en el futuro. Resolver este problema es esencial para asegurar un mercado inmobiliario saludable y un sistema legal justo en Guatemala, donde la certeza y la seguridad jurídica sean la norma y no la excepción.


Rol del Registro General de la Propiedad


El Registro General de la Propiedad en Guatemala desempeña un rol muy importante en el proceso de desmembración de inmuebles, ya que es responsable de la inscripción y registro de todas las transacciones inmobiliarias. Sus funciones incluyen la verificación de la legalidad de estas transacciones, asegurando que las desmembraciones cumplan con las normativas urbanísticas y de uso de suelo. Sin embargo, se ha observado una falta significativa de revisión y verificación en las inscripciones actuales. Esta deficiencia ha dado lugar a numerosos casos en los que propiedades inexistentes o superpuestas han sido registradas, creando conflictos entre propietarios legítimos y compradores estafados. 


Para enfrentar estos desafíos, se proponen varias estrategias destinadas a fortalecer los procedimientos del Registro General de la Propiedad. En primer lugar, es esencial implementar sistemas de verificación más eficientes y rigurosos. Esto podría incluir el uso de tecnologías avanzadas como la cartografía digital y el análisis de datos para verificar la precisión de las desmembraciones. Además, se sugiere establecer protocolos más estrictos para la revisión de documentos y planos de desmembración antes de su aprobación.


Otra medida importante es aumentar la concienciación pública y la educación sobre este tema. Esto implica realizar campañas de información que orienten a los compradores y propietarios sobre los riesgos asociados a las transacciones inmobiliarias y la importancia de realizar verificaciones independientes. Asimismo, se debe fomentar la capacitación continua de los profesionales involucrados en el proceso de registro, asegurando que estén equipados con los conocimientos y herramientas necesarios para identificar y prevenir posibles irregularidades.


Rol de los Profesionales Legales 


La importancia de la asesoría legal competente en las transacciones inmobiliarias no puede subestimarse. Los abogados desempeñan un papel indispensable no solo en la representación de sus clientes sino también en la prevención y resolución de estos conflictos. Su conocimiento detallado del marco legal, combinado con la habilidad para analizar y verificar la validez de las transacciones inmobiliarias, los convierte en una primera línea de defensa contra las irregularidades en el proceso de desmembración.


Los abogados pueden ayudar significativamente a través de la realización de diligencias exhaustivas, asegurando que los derechos de propiedad estén claramente definidos y protegidos antes de cualquier transacción. 


Por otro lado, la sociedad en su conjunto tiene una responsabilidad importante en exigir transparencia y justicia en el sistema de registro de propiedades. Esto implica una ciudadanía informada y activa, que no solo esté consciente de sus derechos sino que también exija rendición de cuentas y mejoras en los procesos gubernamentales y legales. 


Los desafíos presentados por las desmembraciones ilícitas de inmuebles en Guatemala son un claro recordatorio de la necesidad de estar siempre vigilantes, tanto al comprar un bien inmueble como al mantenerse al tanto de los inmuebles que ya son de nuestra propiedad. En mi práctica legal, he visto un aumento en estos casos, lo que hace ver la importancia de la debida diligencia. Es indispensable tener cuidado y estar informado para evitar ser víctima de estas estafas.


Estela Marina Juárez Gutierrez

Abogada y Notaria

MsC.

Comments


bottom of page